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深圳豪宅线确认上调,买房可省几十万!
添加日期:2019-11-13 15:29:44 22:14:00    点击率:0    文章来源:    文章作者:admin


刚刚,深圳市税务局工作人员确认:深圳“豪宅税”征收有了新的标准。从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。

一时间,所有购房群里都炸开了锅。

有的人表示:“不可能吧,照这样,几乎不用交豪宅税了。”

有的人哭晕在厕所:“上周刚交的税,一下亏了几十万。”

那么,豪宅线标准究竟是什么,对买房有多大的影响?此次标准修改后,哪些房子会受到影响呢?

图源:家在深圳

每年物价上涨,房屋的价格也没拉下,此外,买房除了首付款,

图源:贝壳找房

以龙岗300万的房子为例:龙岗300万的住宅成了“豪宅”,要缴纳契税和个税,如果购买的房子没满2年,还要缴纳增值税。

上图贴吧楼主的苦涩哭诉,也算是许多刚需的心里活动吧。均价翻倍,但“豪宅线”标准并未改变,这导致了不少普通住宅被“豪宅化”。

图源:深圳规土委

深圳普通住宅线分别在2013年和2015年调整过两次,2013年将原本按单价核算改为按单套房源总价核算,2015年则是提高了各区的普通住宅价格标准,平均上调28%。

从2015年到昨天,深圳的普通住宅价格标准没有再调整过。深圳市国土局公开数据显示,2015年10月,二手房成交均价是16470元/平,2019年4月,二手房成交均价40000元/平,

图源:贝壳找房

根据贝壳指数,福田区均价7.2万元/平方米,相当于买一套70平方米的住宅,总价就有可能超过普通住宅线,最多需要缴纳20万元的增值税和个税。

以福田500万,68平米,7.2万元/平米的房子为例:福田500万的住宅也是“豪宅”,要缴纳契税和个税,如果购买的房子没满2年,还要缴纳增值税。

另一方面,2018年3月开始,深圳严格执行“三价合一”,将银行评估价与网签价、购房合同价保持一致。此后,购房者必须以真实成交价格来网签和缴税,

这一行为虽然是规范房地产交易的措施,但同时也间接“伤害”了一部分刚需,让他们的首付成本有所增加。

根据深圳市税务局工作人员确认,调整的“豪宅线”标准为:144平方米以下,容积率1.0以下均为普通住宅,满两年可免增值税。

那么,新豪宅线标准和老标准有何不同,购买哪些房子的影响最大?

先看看原标准:

从2015年至今,普通住宅有以下三个标准:

1 住宅小区容积率在1.0(含)以上。

2 单套建筑面积在144㎡(含)以下或单套套内面积在120㎡(含)以下。

3 深圳各区域过户指导价普通住宅的限定标准,详见下表。

深圳的小区大部分容积率都在1.0以上,这条标准基本没有约束作用。

第二个标准,单套建筑面积在144平方米以下,包含了大部分的刚需自用住宅面积。最重要的是第三个价格标准,根据贝壳找房现在挂牌房源来搜索,挂牌价在490万元以下的房源,只占总房源的一半多点,

但用第二个标准来衡量,筛选挂盘房源中面积超过144平方米的住宅,很明显,根据这两个标准筛选出来的范围差距是非常大的。

图片点开可看

普通住宅价格标准调整之后,受影响最大的自然是新政前是“非普”,新政后“普通”了的那一部分住宅。其他性质不变的房子,要不要缴纳税费、该缴纳多少都没有变化。

也就是说,建筑面积在144平方米以下,总价在各区原普通住宅价格标准之上的。比如,龙岗90平方米300万的房子,南山80平方米500万的房子。

图片点开可看

首先要明确,“普通”与“非普”,增值税部分,只影响满2年的房源。如果新政前后房屋性质不变,则要缴纳的增值税没有变化。如果新政前是豪宅,新政后变为普通住宅,则可以少缴纳增值税这部分的税费。

个人所得税部分,非满五唯一的房源都需要缴纳。除非交易时间很接近,或者是本次交易价格与原登记价很接近的情况,会采用核实计税的方法,另外大部分二手房交易都会采用核定计税。

所以标准调整,也会影响一大部分房源的个人所得税缴纳。但个人所得税是按(网签价-原登记价)的差额来计税,且普通住宅和非普通住宅只差0.5%的税额,所以这部分能剩下的税费不多。

如果新政前后房屋性质不变,则所需要缴纳的个人所得税税额不变。

也许大部分人会认为,非普通住宅线上调,买房就能省了一大笔税款,首付款负担就没那么重了。可是实际上,非普通住宅线上调政策出台,势必会有一些在政策前购房的业主,他们有可能在出售住宅的时候提高房屋总价。

非普通住宅上调的政策虽还未出台,对刚需是冲击,但对真有购房需求的的群体来说,也不会打消了他们的购房热情。从情怀的角度分析,绝大部分的人在一线城市拼搏多年,有了房票,自己才算是真正地属于这个城市,此外定居在城市,有了稳定的居住所,附加的价值是有更好的医疗系统、公共环境、学校资源和交通条件。

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